1

2

3

4

5

 

Odnawianie łódzkich kamienic

Projekt Mia100 kamienic, który przed dwoma laty ruszył w Łodzi, związany jest z renowacją zaniedbanych budynków. Początkowo miał dotyczyć głównie obiektów zabytkowych, które jednak nie zawsze należą do miasta. Dlatego ostatecznie zajęto się lokalami mieszkalnymi, których akt własności posiada gmina miejska. Wiele z nich jest w fatalnym stanie – znajdujące się w nich mieszkania nieraz nie spełniają podstawowych norm sanitarnych, czasem brakuje kanalizacji, a przy tym lokale są zawilgocone. Gruntowny remont jest im więc bardzo potrzebny. W założeniu oprócz wymiany okien czy remontu klatek schodowych do każdego mieszkania ma zostać podłączone centralne ogrzewanie. Lokatorzy odnawianych mieszkań na czas remontu przenoszeni są do lokali zastępczych. Czasem skarżą się na ich niski standard, ale i rak muszą wybrać któryś z lokali proponowanych przez miasto, gdyż w przeciwnym wypadku grozi im eksmisja. Po zakończeniu remontu dawni lokatorzy mogą wrócić do świeżo odnowionych mieszkań pod warunkiem, że wcześniej nie zalegali z opłatami za czynsz. Muszą się także zgodzić na to, by za wynajem płacić więcej niż poprzednio. Miasto może stawiać takie wymagania, gdyż to ono inwestuje w remonty mieszkań. Chce więc na tej inwestycji potem zarobić, a sytuacja lokalowa byłych mieszkańców kamienic jest już mniej ważna.

Łódzkie lofty na Księżym Młynie

Dobrze przemyślana inwestycja w rewitalizację nieruchomości może przynieść efekt, który zadowoli i inwestora, i kupujących lub użytkowników odnowionych lokali. Jednak pomysł, aby dawne, pofabryczne hale przerobić na apartamenty mieszkalne okazał się nietrafiony, a inwestor musiał ogłosić upadłość. Pomieszczenia dawnej przędzalni K. Scheiblera znajdującej się na Księżym Młynie w Łodzi odnowiono, a wnętrza urządzono w nowoczesnym stylu. Docelowo chciano tu stworzyć strzeżone osiedle zamieszkane przez elitę finansową i artystyczną. Ne udało się to, pomimo najszczerszych chęci dewelopera oraz pracy włożonej w zaadaptowanie hal fabrycznych na mieszkania. Wizualnie całe osiedle prezentuje się znakomicie. Oko przyciąga ceglana czerwień zewnętrznych ścian oraz estetyczne, czarne okratowanie okien. Są także misternie kute elementy zdobiące wejście główne i stylizowane latarnie dające ciepłe światło. A za głównym budynkiem, w którym mieszczą się apartamenty, znajduje się staw, plac zabaw oraz ławeczki do siedzenia. Wszystko to jednak okazało się niewystarczające, by przyciągnąć uwagę i zainteresowanie potencjalnych mieszkańców. Ceny apartamentów okazały się za wysokie jak na możliwości nabywców, sprzedano tylko około 30% mieszkań, a największe i najbardziej okazałe apartamenty pozostały puste. Obecnie są wynajmowane jako pokoje hotelowe.

Co słychać w bloku

Wiele jest problemów od wieków dręczących ludzkość. I niemało jest pytań, na które kolejne pokolenia nie znajdują odpowiedzi. Jednym z nich jest to: dlaczego ściany w blokach są takie cienkie? Wszystko przez nie słychać, w mieszkaniu jest dobra akustyka (czasem aż za bardzo) tak, że czasem można dogadać się z domownikami, nie wychodząc nawet z pokoju. Życie rodzinne i intymne sąsiadów przestaje być tajemnicą, ujadanie pozostawionego w mieszkaniu psa słychać kilka pięter wyżej, podobnie jak kwilenie niemowląt (to na szczęście słychać słabiej i jest przyjemniejsze dal ucha). Mieszkania są dla ludzi, a czasem okazuje się, ze nie daje się w nich mieszkać. Cisza nocna po godzinie 22. przeszła już do historii, więc hałasy słychać przed i po północy. Wytłumaczeniem takiego stanu rzeczy jest fakt, że budownictwo mieszkaniowe z założenia jest masowe. Idea jest taka, by na jak najmniejszej powierzchni zmieściło się jak najwięcej osób. Może obecnie odchodzi się od takiego myślenia, ale kiedyś było ono powszechne, czego dowodem są blokowiska z wielkiej płyty. W minionej epoce starano się zbudować jak najwięcej jak najmniejszym kosztem. W lokalach mieszkalnych stosowano cienkie ściany, bo tak było po prostu taniej. Poza tym trzeba wziąć pod uwagę wysokość bloków. Ważne jest racjonalne rozłożenie obciążenia, co ma znaczenie w przypadku mieszkań na wyższych piętrach.

Rynek nieruchomości w Łodzi

Łódź jest dużym miastem pofabrycznym, trzecim co do wielkości w Polsce. Dzięki niewielkim zniszczeniom wojennym, dotąd znajduje się tu wiele pięknych, zabytkowych kamienic o cechach secesyjnych lub eklektycznych. Część z nich adaptowana jest na pomieszczenia biurowe i usługowe. Można rzec, że rewitalizacja daje im drugie życie. Dotyczy to głównie lokali położonych w centrum miasta, w okolicach słynnej ulicy Piotrowskiej i na niej samej. Ostatnio nawet ruszył projekt Mia100 kamienic, w ramach którego odnawia się zaniedbane lokale mieszkalne. Niestety, głównie te położone blisko centrum miasta. Dlatego w niektórych dzielnicach długo jeszcze będą straszyć przyjezdnych obdrapane kamienice nadające się bardziej do rozbiórki niż do zamieszkania. Po łódzkich fabrykantach pozostało wiele solidnych budynków fabrycznych z czerwonej, nieotynkowanej cegły. One również są adaptowane na lokale biurowe. Firmy chętnie wykupują w nich powierzchnię biurową, ze względu na reprezentacyjny wygląd fasady dawnych przędzalni czy wytwórni. Budynki dawnych zespołów fabrycznych adaptowane są także na cele rozrywkowo-handlowe, czego przykładem jest Manufaktura zagospodarowana na terenie dawnej fabryki Izraela Poznańskiego. Równie chętnie deweloperzy adaptują pofabryczne wnętrza na cele mieszkalne, czego przykładem są lofty na Księżym Młynie.

Minusy zewnętrznej izolacji cieplnej

Aby zapobiec utracie ciepła zimą, ściany dużych bloków mieszkalnych ociepla się płytami styropianowymi. Izolacja termiczna sprawia, że w sezonie grzewczym mieszkanie łatwiej jest ogrzać, a koszty ponoszone na centralne ogrzewanie są niższe niż przed ociepleniem budynku. Jednak, jak pokazuje doświadczenie, izolacja cieplna wiąże się z szeregiem niepożądanych zjawisk, z których część może być groźna dla zdrowia. Spośród izolowanych zewnętrznie budynków, na ścianach aż 75 % z nich z czasem pojawiają się grzyby pleśniowe. Po kilku latach trzeba używać do ich czyszczenia silnych środków grzybobójczych które, spłukiwane deszczem, szkodzą środowisku naturalnemu. Problemem jest także zbyt szczelna izolacja mieszkań, w których mimo częstego wietrzenia (choć trudno o nie czasem zimą) wystąpić może pleśń. Zwłaszcza jeśli zamontowano w nich centralne ogrzewanie. W przypadku izolowania ścian bloków płytami styropianowymi, wzrasta w nich zagrożenie pożarowe. Mieszkańcy mogą zostać uwięzieni między palącym się styropianem w czymś na kształt klatki z ognia. W takich przypadkach szanse na uratowanie ludzkiego życia są niewielkie. Zewnętrzna izolacja termiczna może także ulegać zniszczeniom mechanicznym, co znacznie osłabia jej skuteczność. Może także zostać uszkodzona przez ptaki, które chętnie wykorzystują styropian do zakładania gniazd.

Żeby dobrze mieszkać, trzeba sporo zapłacić

Każdy z nas chciałby mieszkać w ładnej okolicy. Przecież to ważne, jak wygląda nasze najbliższe otoczenie, jaki mamy widok za oknem i czy poziom hałasu nie jest za wysoki. Nie od dziś wiadomo, że to, w jakich warunkach będziemy mieszkać zależy od zasobności naszego portfela. Jeśli mamy dobra pracę, a dzięki niej – wysoką zdolność kredytową – za pieniądze pożyczone od banku będziemy mogli kupić działkę budowlaną w dobrej lokalizacji, by postawić na niej wymarzony dom dla naszej rodziny. Jeśli zależy nam na czasie, możemy kupić dom już stojący. Komfort jego przyszłego użytkowania zależeć jednak będzie od długości jego użytkowania przez poprzednich właścicieli oraz ilości ewentualnych usterek czy nawet zniszczeń. Jeśli osoba sprzedająca mieszkanie korzystać będzie z usług pośrednika w handlu nieruchomościami, musimy się liczyć z tym, że cena może wzrosnąć, gdyż pośrednik naliczy sobie marżę od sprzedaży domu. Podobnie będzie z kupnem mieszkania w bloku. Na jego cenę będzie miało wpływ kilka czynników. Najdrożej zapłacimy za mieszkania w tak zwanym nowym budownictwie, w bloku na nowoczesnym osiedlu. Jako jego pierwsi właściciele będziemy także musieli zainwestować w jego wykończenie. W przypadku kupowania nowych mieszkań trzeba uważać na atrakcyjną ofertę cenową. Jeśli cena nowego mieszkania jest podejrzanie niska, to znaczy, że w jego pobliżu jest coś, co może utrudnić nam życie.

Kupno nieruchomości to dobra inwestycja

W dobie kryzysu gospodarczego i doniesień o rosnącej inflacji, można zauważyć, że pieniądze tracą na wartości. Banki są coraz bardziej ostrożne, udzielając pożyczek i skrupulatnie sprawdzają naszą zdolność kredytową. Żądają także coraz większego wkładu własnego. Co gorsze jednak, mogą odmówić nam wypłaty pieniędzy z naszego konta oszczędnościowego lub długoterminowej lokaty, jak to niedawno miało miejsce w Grecji. Dlatego lokowanie pieniędzy na kontach nie jest obecnie najlepszym sposobem ich oszczędzania i inwestowania. Jeśli nie mamy wprawy w graniu na giełdzie, powinniśmy zainwestować nasze oszczędności w dobra trwałe. Złoto, antyki, działkę budowlaną lub nieruchomość. Najlepiej, aby było to mieszkanie w bloku na nowo wybudowanym osiedlu położonym w spokojnej, ładnej okolicy. Im bliżej centrum miasta, tym lepiej, ale jeśli jest tam dobry dojazd, to też dobrze. Koszty nabycia takiego lokalu mieszkalnego mogą być dość duże, większe niż cena nabycia mieszkania używanego. Lecz mieszkania z rynku pierwotnego mają także największą wartość, a to znaczenie w przypadku ich ewentualnego wynajmu lub późniejszej sprzedaży. Bowiem takie świeżo nabyte mieszkanie może być dla nas w przyszłości źródłem dochodu. Możemy je udostępnić do zamieszkania zaufanym osobom z rodziny lub przyjaciołom. Gdyż w przypadku nowego lokalu mieszkalnego nie warto ryzykować wynajmowania go studentom lub młodym osobom pracującym.

Ocieplanie ścian budynków

Ściany bloków mieszkalnych mają dużą powierzchnię. Zwłaszcza jeśli te są dość wysokie, na przykład dziesięciopiętrowe (a takie najczęściej się buduje) i dość długie, to znaczy mają kilkanaście latek schodowych, a co za tym idzie – wejść do nich (a większość bloków zbudowanych w minionej epoce tak właśnie wygląda). Zewnętrzne ściany budynków mają ograniczoną szczelność. Nie są może tak cienkie jak ściany wewnętrzne, ale i tak przepuszczają powietrze i szybko tracą ciepło. Dlatego wymagają docieplania. Przeważnie do tego celu używa się dużych, styropianowych płyt mocowanych na ścianach budynków i pokrywanych tynkiem, a następne malowanych na jednolity kolor lub w atrakcyjne wizualnie wzory. Praca, jaką trzeba wykonać przy ocieplaniu budynków, zajmuje sporo czasu i wymaga od wykonujących ją osób dużej dokładności i cierpliwości. Taka forma izolacji cieplnej wiąże się także z dużymi nakładami finansowymi ponoszonymi przez spółdzielnie mieszkaniowe. Jest to jednak inwestycja, która się opłaca. W sezonie grzewczym wydatki na ogrzanie mieszkań są znacznie mniejsze, co wiąże się z dużymi oszczędnościami dla zarządu spółdzielni, a przez to także dla mieszkańców ocieplonych mieszkań. Późną jesienią i w zimie, zwłaszcza trwającej do marca, w ich mieszkaniach jest ciepło, a im zostaje więcej pieniędzy w portfelach.

Remonty zabytkowych budowli

Urzędy miejskie wielu polskich miast – zwłaszcza tych, gdzie nie rozwija się przemysł, a zamiast tego jest wiele zabytków i urokliwych miejsc – próbują je wypromować je turystycznie. W tym celu nie szczędzą środków finansowych na renowacje i rewitalizację budynków zabytkowych lub takich, które mówią coś o przeszłości miasta. Część z nich znajduje się w prywatnych rękach, więc aby miejscy urzędnicy mogli zaplanować jakieś inwestycje z nimi związane, muszą je odkupić od spadkobierców i prawowitych właścicieli. Jeśli nie mogą sobie na to pozwolić, zajmują się tymi, które należą do gminy miejskiej. Inwestują w ich remont, by potem wynajmować znajdujące się w nich lokale na cele mieszkaniowe lub usługowe. Na przeznaczenie odnowionych pomieszczeń ma wpływ ich położenie. Te zbudowane na terenach, na których istniał gród dający początek współczesnemu miastu (czyli po prostu znajdujące się na Starym Mieście) zostają zaadaptowane na kawiarnie, cukiernie, lodziarnie, a także restauracje i puby. Mieszczą się one w podcieniach kamienic otaczających rynek, w centrum którego stoi ratusz lub inny budynek obecnej administracji państwowej. Coraz częściej w odnowionych przez miasto wnętrzach mieszczą się także małe hoteliki i schroniska młodzieżowe, które z punktu widzenia turystów są wiele ciekawszym miejscem na nocleg niż tradycyjne hotele.

Czym są nieruchomości

Ciekawy jest źródłosłów słowa: nieruchomość. Z językowego punktu widzenia oznacza coś, co stoi nieruchomo. Co stoi po prostu. Idąc dalej tym tropem, można powiedzieć, że nieistotne jest przeznaczenie danego obiektu, jego wygląd, wielkość ani sposób wykonania czy wykończenia. Oraz materiały, z których dany budynek wykonano – cegła, wielka płyta czy drewno. Według Słownika języka polskiego o nieruchomości mówimy w przypadku budynku trwale związanego z powierzchnią, na której stoi, lub w przypadku części takiego budynku. To oznacza, że może to być na przykład wieżowiec lub blok mieszkalny, jak i pomieszczenia, jakie się w nim znajdują. Ze względu na charakter całego budynku mogą to być lokale użytkowe, jak magazyny czy hale produkcyjne, biurowe – poszczególne pokoje w biurze oraz sale konferencyjne – a także mieszkalne – garsoniery, kawalerki, a także mieszkania dwu- lub trzypokojowe (takie przeważają w polskim budownictwie mieszkaniowym). Na powyższych przykładach widać, jak bardzo pojemny znaczeniowo jest to termin. Także, jak bardzo ogólny, dlatego wymaga dookreślenia i doprecyzowania, by potencjalny nabywca danej nieruchomości wiedział, z jakim budynkiem ma do czynienia. Czy jest to na przykład wolnostojący dom rodzinny, czy też dwupokojowe mieszkanie w nowoczesnym budownictwie.